Affitto vs Mutuo: Chi Vince Davvero?
Svela l'illusione dei "soldi buttati nell'affitto". Confronta matematicamente tutti i costi a fondo perduto della casa (interessi alla banca, imposte, notaio, agenzia, manutenzioni) con la ricchezza creata investendo l'anticipo e la differenza mensile in un portafoglio di ETF a interesse composto.
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Confronto Buy vs Rent: Casa di Proprietà vs Inquilino con ETF
Imposta i dati dell'immobile, del mutuo e dell'affitto alternativo per calcolare il vero patrimonio netto a fine periodo.
Tutti i dati patrimoniali a confronto (equity immobiliare e montante del portafoglio ETF) sono visualizzati in termini REALI (a potere d'acquisto odierno), depurati dall'inflazione programmata per azzerare l'illusione monetaria sui piani trentennali. I costi vivi mensili (canoni di locazione, rate mutuo e spese) rispecchiano invece gli importi correnti di bilancio familiare.
1. Immobile & Mutuo
Prima Casa (Imposta 2%)Spese ord./straord.
Crescita annua casa
2. Scenario Affitto Alternativo
Flessibilità & Zero Debiti3. Rendimento Finanziario (ETF)
Interesse CompostoSomma dell'anticipo non speso + spese notarili/agenzia risparmiate (al netto della caparra cauzionale).
L'inquilino accumula +75.801 € in più in euro di oggi
In termini reali di oggi (depurati dall'inflazione), scegliere l'affitto e investire i flussi liberati in ETF genera un patrimonio reale superiore rispetto all'acquisto dell'immobile, garantendo liquidità immediata e totale assenza di debiti bancari.
Evoluzione del Patrimonio Netto
Valori reali in potere d'acquisto odierno (depurati dall'inflazione).
I Conti Veri: Quanti Soldi "Butti" Ogni Mese?
Confronto tra i costi a fondo perduto mensili che non accrescono la tua ricchezza:
*La quota capitale della rata (ca. 680 €) va ad abbattere il debito, ma i 625 € sopra sono persi per sempre.
*Differenza reale tra comprare e affittare: il proprietario versa 1.305 €/mese totali contro gli 850 €/mese dell'inquilino.
Riepilogo Numerico Completo
| Parametro | Casa di Proprietà | Affitto + ETF |
|---|---|---|
| Esborso Iniziale Giorno 0 | 70.400 € | 2.550 € |
| Capitale Iniziale Investibile | 0 € (Impegnato) | 67.850 € |
| Uscita Mensile Media Iniziale | 1.305 €/m | 850 €/m |
| Differenziale Mensile Risparmiato (Δ) | - | +455 €/m (investiti) |
| Valore Lordo Finale a Scadenza | 362.735 € | 546.985 € |
| Vantaggio Netto Finale | - | +184.250 € |
Oltre i Numeri: Quando Comprare e Quando Restare in Affitto?
- Hai stabilità garantita per oltre 12-15 anni nella stessa città;
- Il prezzo è inferiore a 15 annualità di affitto equivalente;
- Non hai disciplina di risparmio (il mutuo funge da risparmio forzoso).
- Vuoi mobilità professionale e flessibilità per la tua carriera;
- Il prezzo supera 20-22 annualità di affitto (Price-to-Rent elevato);
- Investi con disciplina la differenza nei mercati globali diversificati.
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